집 계약을 하고 계약금을 보낸 순간, 많은 분이 '이제 다 끝났나?' 싶은데요. 사실 계약서 서명은 시작일 뿐, 잔금일부터 등기·세금·이사 준비까지 챙길 일이 생각보다 많습니다. 이 글에서는 계약 직후부터 입주 초기까지 시기별로 꼭 확인해야 할 사항을 순서대로 정리했습니다.
특히 잔금일에 준비할 서류와 금액을 미리 파악해두지 않으면 당일에 곤란한 상황이 생길 수 있어요. 자동이체 한도부터 공과금 정산, 전입신고까지 놓치기 쉬운 포인트도 함께 짚어보겠습니다.
계약금 보낸 직후, 이 두 가지부터 확인하세요
계약금은 보통 총 매매대금의 10% 수준입니다. 예를 들어 매매가 10억 원 아파트라면 계약금은 1억 원 정도죠. 이 금액을 보낸 뒤에는 반드시 두 가지를 확인해야 합니다.
첫째, 계약금을 매도인 본인 명의 계좌로 보냈는지 확인합니다. 중개사 계좌를 거치는 건 사고 위험이 있어 절대 금물이에요. 둘째, 계약서 원본을 분실하지 않도록 안전한 곳에 보관합니다. 추후 등기 절차와 세금 신고에서 반드시 필요합니다.
대출을 이용할 예정이라면 이 시점에서 은행 상담을 시작하는 게 좋습니다. 잔금일 전 약 40일~1개월 전에 대출 신청을 하면 일정에 여유가 생깁니다. 대출 가능 여부는 소득, 신용, 주택 보유 수 등을 종합적으로 심사하므로 미리 확인해두는 편이 안전합니다.
잔금일 전에 미리 준비할 것들
잔금일은 계약일보다 준비할 서류와 금전이 훨씬 많습니다. 적어도 1~2주 전부터 하나씩 챙기는 습관이 중요합니다.
매수인이 준비할 서류
신분증과 사본, 도장, 주민등록등본(주민번호 전체 포함), 가족관계증명서(상세)가 필요합니다. 이 서류들은 세대별 주택 보유 수에 따른 취득세 산정에 사용됩니다. 매매계약서 원본도 반드시 지참해야 합니다.
매도인이 준비할 서류
매도인은 인감도장, 매도용 인감증명서, 주민등록초본(과거 주소변동 포함), 등기권리증을 준비합니다. 주소 변경이나 개명 이력이 있는 경우 본인 확인을 위해 초본이 꼭 필요합니다.
금전 준비와 이체한도
잔금과 선수관리비, 법무사 비용(등기 수수료·취득세·인지세), 중개보수까지 한꺼번에 나갑니다. 이때 자칫 놓치기 쉬운 것이 은행 계좌의 1일·1회 이체한도예요. 수억 원 규모의 이체가 필요하므로 은행에 방문해 미리 한도를 증액해두는 것이 좋습니다.
잔금일 당일 진행되는 절차
잔금일은 하루 동안 여러 절차가 동시에 진행됩니다. 순서를 미리 알아두면 당일에 덜 당황할 수 있어요.
가장 먼저 현장에서 내부 상태를 점검합니다. 보일러, 누수, 창문(샷시) 작동 여부 등을 꼼꼼히 살펴보세요. 잔금을 입금하기 전에 하자를 발견하면 수리비 협상이 가능하지만, 입금 후에 발견하면 분쟁이 커질 수 있습니다.
이어서 관리비와 가스비를 일할 정산합니다. 관리비 중 장기수선충당금은 매수인이 대납하는 경우가 있으니, 매도인에게 돌려받을 금액이 있는지 확인하세요. 가스비는 매도인이 직접 납부 후 영수증을 넘기는 방식이 일반적입니다.
비품과 카드키, 리모컨 등도 이 시점에서 인수합니다. 이후 잔금을 이체하고, 대출 실행금이 함께 입금되면 매도인은 기존 대출을 상환합니다. 상환영수증과 근저당 말소 접수증을 법무사에게 전달해야 소유권이전등기가 깔끔하게 마무리됩니다.
법무사는 당일 오후에 관할 등기소에 소유권이전등기를 접수합니다. 잔금 며칠 전에 법무사로부터 비용 견적서를 미리 받아두면 금액을 정확히 준비할 수 있습니다.
입주 후 첫 주 안에 마무리할 것들
이사를 하고 나면 끝난 것 같지만, 몇 가지 행정 절차가 남아 있습니다. 시간을 두고 처리하면 까먹기 쉬우니 입주 직후에 챙기는 것이 좋습니다.
전입신고와 확정일자
주민센터를 방문하거나 정부24 사이트에서 전입신고를 할 수 있습니다. 법정 기한은 이사 후 14일 이내인데요, 확정일자는 전입신고와 동시에 받는 것이 가장 확실합니다. 임대차 계약의 경우 확정일자가 보증금 보호에 직접적인 역할을 하므로 빠르게 처리하는 것이 좋습니다.
공과금 명의변경
전기, 수도, 가스 요금의 명의를 바꿔야 합니다. 입주 시점에 계량기 수치를 사진으로 찍어두면 정산 시 유용합니다. 검침일 이전에 명의변경을 하면 중간 정산이 깔끔하게 처리됩니다.
취득세 납부
취득세는 잔금 후 60일 이내에 관할 구청에 납부해야 합니다. 보통 법무사가 대행 처리해주지만, 납부 영수증은 직접 보관하세요. 나중에 양도소득세를 계산할 때 필요경비로 인정받으려면 영수증을 5년 이상 보관하는 것이 안전합니다.
인터넷·TV 이전과 입주청소
인터넷과 TV 이전 설치는 입주 직후가 가장 편한데, 설치 기사 일정이 밀릴 수 있으니 2~3일 전에 예약해두는 것이 좋습니다. 입주청소도 성수기에는 예약이 빠르게 차므로 계약과 동시에 일정을 잡아두면 여유롭습니다.
놓치기 쉬운 주의사항 정리
대출 약정은 구두가 아닌 반드시 서류로 남겨야 합니다. "대출 걱정 없다", "은행 직원을 안다"는 말만 믿고 계약했다가 대출이 거절되면 계약금 분쟁이 길어질 수 있어요. 대출 불발 시 계약금을 반환받을 수 있다는 특약을 계약서에 넣어두는 것이 안전합니다.
전세 계약의 경우 보증금이 집값 대비 높으면 은행이나 보증기관에서 위험 판단을 내려 대출이 거부될 수 있습니다. 계약 전 반드시 은행 사전 상담을 거치는 것이 좋습니다.
중개사가 "대출이 무조건 나온다"고 보장하는 경우도 있는데요, 공인중개사는 권리관계와 주택 상태를 설명할 의무는 있어도 금융 심사 결과를 보장하지 않습니다. 직접 은행에서 확인하는 것이 가장 확실합니다.